Цены на жилье вырастут вдвое

В Новосибирске состоялась пресс-конференция с главным аналитиком рынка недвижимости в стране. Член Национального совета Российской гильдии риэлтеров, председатель комиссии Российской гильдии Риэлтеров по сертификации аналитиков рынка недвижимости, профессор Геннадий Стерник ответил на вопросы журналистов, вызвав массу положительных эмоций своим присутствием, а в целом – подтвердил неутешительные прогнозы на грядущее десятилетие.

Цены будут расти
Теорию цикличности рынка жилья Геннадий Стерник вывел более двух лет назад. Заключается она в общей закономерности для всех без исключения городов России. Упрощенно данная схема динамики роста цен на недвижимость выглядит так: нижняя точка, старт, верхняя точка, стабилизация, кризис. Подобные колебания в нашей стране длились с 1990 по 2000 годы. С тех пор уже семь лет недвижимость непрерывно растет в цене.
- В 2007 году во всех городах России наметилась тенденция к завершению стадии безумного роста цен на рынке жилья, и перехода к стабилизации. Переход этот был не одновременный, не синхронный: например, в Москве и Екатеринбурге с января этого года цены остановились, а, например, в Новосибирске, в это время цены только начали плавно останавливаться, по отдельным параметрам – даже снижаться. Но это понижение я не считаю существенным, это в пределах колебаний. Продолжительность стадии стабильности различна. Например, в Москве она уже длится ровно год. Лишь в ноябре этого года стал наблюдаться незначительный рост. В других городах на это может потребоваться 4-6 месяцев. С 2000 года уже семь лет мы наблюдаем непрерывный рост цен на недвижимость. Мы находимся только в начале следующего цикла роста. Нам еще примерно 15 лет расти, но это не значит, что следующие 15 лет цены будут снижаться. Совсем наоборот: пока мы не выйдем на уровень развитых рыночных экономик, цены будут расти. Это может занять 50-60 лет, - заявил главный аналитик страны.
Конечно, господин Стерник не мог не оговориться – недвижимость будет расти в цене, исходя из экономических соображений. Если не будет, например, цунами или атомной войны, или если в процесс не вмешается политика. Здесь все прогнозы окажутся бесполезными. В целом же, на ближайшее 2-3 года Геннадий Стерник предрекает удвоение цен на рынке жилой недвижимости. По наблюдениям аналитика, в России рост цен на жилье устойчивый, но неравномерный. И это, в первую очередь, свидетельствует о неразвитом рынке недвижимости в нашей стране.

Застройщики лукавят?
Доступное жилье, по словам господина Стерника, базируется на двух «ногах». Это физическая доступность, заключающаяся в увеличении объемов строительства. И финансовая доступность, к которой относится и повышение доходов населения, и развитие ипотечного кредитования, и государственная поддержка молодых семей и т. д. Получается так, что объемы строительства в России, в том числе и в Новосибирске, недостаточные. Это с одной стороны. А с другой - даже те люди, которые могли позволить себе покупку квартиры, отложили свой спрос до лучших времен – из-за повышения строителями своих расценок. У тех, кто рассчитывал на искусственное регулирование сверхприбылей застройщиков, растаяла последняя надежда:
- Все разговоры о том, что застройщики гребут с населения деньги лопатой, все это от лукавого. Повышение цен в условиях дефицита – это закономерность. Да, застройщик обогащается, но куда он вкладывает эти средства? Опять-таки в строительство. Да и хорошо, что застройщики поправили свое финансовое положение, мы им должны давать деньги и в ножки кланяться – главное, чтобы строили, строили, строили… Не останавливаясь. Тем более что на ближайшие два-три года я прогнозирую еще один цикл удвоения цен во всех городах России. Его не будет, если объемы строительства увеличатся в 3-5 раз, и если на каждого человека будет строиться хотя бы один квадратный метр жилья, - прокомментировал Геннадий Моисеевич.
«Развенчивая» сверхрентабельность строительства, аналитик привел простонародный пример с мужиком, который белые грибы на дороге продавал по 200 рублей. Мол, останавливаются, спрашивают, что так дорого? А мужик ведь не будет никому доказывать, что сапоги истоптал да бутылку водки по дороге выпил, не будет он себестоимость грибов подсчитывать! Как говорится, не хочешь, не бери, и баста. Если спрос активный будет – мужик повысит до трехсот рублей цену за ведерочко, а коли брать не будут, – снизит ее до ста. Вот и вся арифметика.
- Но жилье – это ведь не белые, и не петрушка. Это социально значимая необходимость, но все же не хлеб, не молоко и не масло, где я сам являюсь сторонником сдерживания цен, хотя надо признать – сдерживать цены бесполезно! И еще, господа застройщики лукавят, когда говорят, что жилье будет дорожать из-за того, что дорожает цемент, стройматериалы и т. д. Они создают себе алиби, - прокомментировал Геннадий Стерник, прибыль застройщиков подчас достигает и 100%.

Нефтяная зависимость
О «нефтяном» влиянии на рынок недвижимости говорят постоянно. Иногда даже не понимая, каков характер данной взаимосвязи. Оказывается, впервые «нефтяная» зависимость на рынке недвижимости дала о себе знать в послекризисный период в 2002 году, когда ни с того ни с сего, вдруг начали расти цены на жилье. Геннадий Стерник более полугода искал ответ на вопрос: почему без видимых предпосылок начался рост цен. Математическая связь оказалась хоть и совершенно непредсказуемой, но предельно простой. Образно говоря, в Москве забил нефтяной фонтан, заработала корпорация, люди стали получать высокие зарплаты, тратить эти деньги в магазинах, покупать больше товаров, накапливать в банках и т.д. В конце концов, воссоединяясь в цепочку, эти деньги оседали в карманах обычных людей, активизировался спрос на жилье, что, в конечном счете, подстегнуло рост цен.
- Отслеживать это географически, честно говоря, было забавно, - признается аналитик Стерник, - когда во всей России рынок недвижимости отличался стабильностью, а в Москве со второй половины 2002 года вдруг начинают расти цены. Через 2-3 месяца тот же процесс мы начинаем наблюдать в Московской области, в Петербурге, еще через несколько месяцев - в европейских городах, близких Москве, потом юг и север Европы, потом Урал, Сибирь, Новосибирск... Чем дальше от Москвы, тем позже начинался этот нефтяной рост. Конечно, если вдруг обрушатся цены на нефть, например, до 30 долларов за баррель (чего никогда уже не случится!), то и наша экономика забуксует и рухнет. Тогда рухнет и рынок недвижимости тоже. Но, еще раз повторюсь – в ближайшее время этого не будет. А пока пройдет время, мы наладим и обрабатывающую промышленность, и освоим нано-технологии, и самолеты будем строить, и танки, и вскоре наконец-то слезем с этой нефтяной иглы. Такая у нас у всех надежда, - подытожил Геннадий Моисеевич.

Новосибирский рынок
О том, какова ситуация с ценами на жилье в этом году была в Новосибирске, рассказывает Олег Харченко, директор Центрального Агентства Недвижимости:
- За уходящий 2007 год итоговый рост цен составил в среднем по рынку 35%. При этом наибольший прирост был зафиксирован в первом и втором кварталах, когда рынок еще не «остыл» с конца 2006 года. Некоторое замешательство произошло осенью, когда часть банков сократило кредитование и ужесточило требования. Но постепенно ситуация на ипотечном рынке стабилизировалась и мы сейчас уверенно можем говорить, что объемы ипотечных кредитов, получаемых нашими клиентами, не уменьшился. Если в середине года люди надеялись на снижение цен, сегодня они поняли, что этого не будет, и начали реализовывать свой доселе отложенный спрос. Хотя и существенно увеличился срок экспозиции квартир, в январе со средних двух месяцев до шести месяцев в июне. С сентября мы наблюдаем рост цен в пределах 3% ежемесячно. Изменения произошли в основном в сегменте жилья повышенной комфортности. Не подорожали лишь отдельные квартиры в типовых домах и домах хрущевского периода. В целом, мы прогнозируем на 2008 год рост цен на жилье в пределах 40%. Те деньги, которые сегодня закачивают в экономику России, не позволят ценам на жилье остановиться. Исходя из этого, цены будут расти, так же прямо пропорционально будет уменьшаться возможность накопить на квартиру. Поэтому единственной реальной возможностью купить сегодня квартиру остается ипотека.

Ключевые слова: Аналитика