Вы решили купить квартиру. С чего начать?

27 Июля 2011

В среднем, один раз в десять лет, жители нашей страны меняют своё жильё. Как грамотно осуществить задуманное, следуя цепочке последовательных действий, необходимых для реализации замысла? Как правильно выбрать и оформить квартиру?

Прежде всего, определитесь с ожидаемой стоимостью квартиры, которая вписывается в ваш семейный бюджет. Источниками финансирования могут стать имеющиеся накопления, заём у друзей и близких родственников, ипотечный кредит, материнский капитал, сертификат или субсидия. Так же для улучшения жилищных условий все чаще обращаются к процедуре обмена жилья, когда имеющаяся у вас квартира может быть принята застройщиком в зачет оплаты новой, с доплатой, или без неё.

Определившись с бюджетом, оцените, какое жильё и в каком районе вы сможете приобрести. За одни и те же деньги, например, можно купить однокомнатную квартиру в центре, либо двухкомнатную в спальном районе, либо трёхкомнатную на окраине города. Район, в котором должно располагаться ваше будущее жильё, во многом определяет его стоимость и ценность лично для вас. На этом этапе также желательно определиться и с такими параметрами, как предпочтительный этаж и площадь будущей квартиры.

В специализированных изданиях и в Интернете можно легко найти сотни объявлений о продаже недвижимости в нужном районе и с желаемой стоимостью. Первичный телефонный обзвон отсеивает около трети предложений из подобранного списка. Получив заветную десятку объявлений отвечающих заданным условиям, начинается самый захватывающий и изнуряющий этап - просмотр отобранных вариантов. Довольно часто при продаже объектов недвижимости их владельцы пользуются услугами риелторов. Поэтому будьте готовы - показывать квартиру вам, возможно, будет не её собственник, а специально обученный человек.

Обратите внимание на транспортную развязку. Удобно ли вам будет добираться, какая ситуация с автобусами и маршрутками. По дороге осмотритесь, кто ваши будущие соседи, насколько благополучна окружающая среда. Двор, подъезд, лифт - составные части вашей собственности, обратите внимание и на них. В квартире отметьте нюансы, о которых не было информации в рекламном объявлении: материал исполнения стен и тип перекрытий, высота потолка, проводка, инженерные сети, состояние пола. Не забудьте спросить, включена ли площадь балкона (лоджии) в общую площадь квартиры. Оцените, какой потребуется ремонт: чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 3000 рублей за кв.м. При наличии улучшенной чистовой отделки, частичной установке сантехники ремонт обойдется дешевле и в более короткие сроки. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того, что вам нужно. Сравнивайте разные квартиры, исходя именно из этой стоимости.

Здесь необходимо выяснить, какая форма договора вас ожидает. Если квартира в новостройке продается по договору купли-продажи и свидетельство о собственности на неё уже оформлено - такая сделка довольно прозрачна. Но для надежности убедитесь в том, что квартира не находится в залоге или под обременением. Если перед вами договор участия в долевом строительстве (в соответствии с ФЗ №214) или уступки прав требования, подписывать документы и вносить денежные средства можно, если:

• вы внимательно изучили деятельность застройщика и ситуацию, связанную со строительством этого дома,
• вы ознакомились с документами, разрешающими строительство дома, и они не вызвали у вас никаких опасений,
• юридическое лицо (фирма), с которой вы заключаете договор, имеет на это право, причем это право подкреплено документально (договор, соглашение, протокол), и вы с этими документами ознакомились, и вам готовы предоставить их заверенные копии,
• все то, что вам обещали на словах, внесено в текст договора (ссылка на устные договоренности в суде не проходит),
• в договоре указан срок окончания строительства дома, полный адрес дома (пока это строительный адрес), номер квартиры, ее площадь, и стоимость,
• из текста договора ясно, что стоимость квартиры является фиксированной и не может измениться ни при каких обстоятельствах, либо приведены обстоятельства, которые могут быть основанием для проведения взаиморасчетов (например, изменение площади квартиры, подтвержденное обмерами БТИ),
• в договоре четко прописано, в каком состоянии квартира будет передана вам (наличие перегородок, стяжки, установка сантехники и т.п.),
• вам передали заверенные копии всех документов (в случае подписания договора уступки прав требования),
• после всего этого у вас есть полная уверенность, что выбранная квартира после окончания строительства будет оформлена в вашу собственность.

• подписанный обеими сторонами договор долевого участия (или договор с другим названием), причем, если договор составлен на нескольких страницах, желательно, чтобы все листы были прошиты, скреплены и опечатаны (на обороте последнего листа договора),
• заверенная копия доверенности, если договор был подписан лицом, действовавшим от имени фирмы на основании такой доверенности,
• документ, подтверждающий произведенную оплату,
• заверенные копии документов в случае заключения договора уступки прав требования.

Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации. Процедура имеет два этапа: этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки, и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Поэтому поздравлять с покупкой квартиры вас можно будет только после получения Свидетельства о собственности.

Советы экспертов и здравый смысл помогут избежать многих подводных камней при покупке жилья в новостройке. В следующих выпусках журнала вас ждет более подробная информация о существующих возможностях решения финансового вопроса в деле приобретения жилья.