Выгодно ли покупать квартиру с помощью ипотеки?

Нередко гражданам квартира обходится в два раза дороже

"Если сумму, которую граждане тратят на недвижимость, положить на депозит, то ежемесячно они будут иметь примерно 1% дохода", - сказал "Эхо" генеральный директор MBA Consulting Нусрет Ибрагимов."И иметь от этого примерно 12% дохода в год. Получается, что класть деньги на депозит намного выгодней, чем вкладывать их в недвижимость", - пояснил эксперт. Между тем квартирный вопрос испортил не только москвичей - многие украинцы также давно потеряли надежду решить эту наболевшую проблему. Часто единственной возможностью приобрести жилье кажется ипотечное кредитование, однако так ли уж покупка квартиры в кредит выгодна, как кажется на первый взгляд? Возможно, целесообразнее арендовать жилье, одновременно копя деньги? Попробуем разобраться... Согласно данным компании "Простобанк консалтинг", к концу прошлого года среднерыночная стоимость кредитов на "вторичке" составила от 22,5 (на срок 20 лет) до 25,3 (на год) процентов годовых. Причем, если на 5-10 лет заемщика готовы кредитовать 22 отечественных банка, то шансы взять кредит на 20 лет в полтора раза меньше. На первичном рынке жилья разброс процентных ставок гораздо меньше - 21-22,5 процента годовых в зависимости от срока кредитования. Понятно, что при такой стоимости кредитов жилье выходит "золотым", и, говоря объективно, украинцы не в состоянии выплачивать настолько огромные проценты. Напомним, что по мнению профильных экспертов, говорить о доступности ипотеки можно не ранее, чем ставки снизятся до 15-16% годовых. Примечательно, что наибольшим спросом на ипотечном рынке пользуются долгосрочные кредиты, которые почему-то обыватели считают самыми выгодными. Между тем каждый, кто затруднит себя элементарными расчетами, поймет: чем больше срок кредитования, тем выше переплата. Всем потенциальным заемщикам эксперты советуют: трезво оценивайте свои возможности и покупайте только то, что вам будет по силам выплатить. Очевидно, что ипотека оправдана в случае, если проценты по кредиту сопоставимы с платой за аренду жилья. Поэтому, для того чтобы понять, какой выбор выгоднее, нужно сравнить финансовые потери: проценты банку и арендную ставку. Для наглядности возьмем случай, когда человек, решивший накопить на квартиру, снимает жилье, а разницу между ежемесячным платежом по кредиту и арендой кладет на депозит. Учитывая, что аренда "двушки", например, в Днепровском или Святошинском районе сегодня составляет 3,5-4 тыс. грн. (493 доллара), человек получает возможность ежемесячно вносить на депозит порядка 4 тыс. грн. Чтобы четко ответить на вопрос, что выгоднее, возьмем одинаковые начальные условия. Поскольку изначально мы принимали, что из 400 тыс. (49 тысяч долларов) деньги на первоначальный взнос (120 тыс. грн.) уже есть, сразу кладем их на депозит и добавляем к этой сумме по 4 тыс. грн. каждый месяц. Воспользовавшись депозитным калькулятором и учитывая среднюю ставку по гривневым вкладам 20 процентов годовых, получаем, что через 5 лет на счету окажется 634 тыс. грн. Понятно, что этой суммы с лихвой хватит на покупку квартиры, учитывая даже самые пессимистические прогнозы. Разумеется, все приведенные расчеты очень условны. Во-первых, они не учитывают, что при покупке квартиры в ипотеку траты не ограничатся выплатами по кредиту - к ним как минимум прибавятся немалые расходы на "коммуналку". С другой стороны, украинский рынок недвижимости предсказуемым не назовешь, и за 5, а тем более 10-20 лет цены на жилье могут измениться как в большую, так и в меньшую сторону. Словом, доля риска присутствует, но даже учитывая это, очевидно: гораздо разумнее не загонять себя в "ипотечное рабство", а арендовать квартиру и класть разницу на депозит, постепенно накапливая нужную сумму и приближаясь к исполнению своей мечты (golosua.com). Эксперт общественного объединения "Содействие экономическим инициативам" Самир Алиев отметил в беседе с "Эхо", что есть два вида ипотечного кредитования - это обычная ипотека и льготная. "Годовая процентная ставка обычной ипотеки составляет 8%, а льготной - 4%. Первичный взнос обычной ипотеки составляет около 20%, а льготной - 15%. Однако максимальная сумма обычной ипотеки может составлять на сегодняшний день 50 тысяч манатов, в льготном кредите эта сумма раньше составляла 35 тысяч, но и ее повысили до 50 тысяч", - пояснил эксперт. Согласно anspress.com, условия выдачи обычного кредита в отличие от 4-процентного социального явно невыгодные. Например, молодая семья из двух человек с официальной зарплатой в 500 манатов, может приобрести квартиру стоимостью 27 тысяч манатов и для этого должна внести первоначальный взнос в размере 5500 манатов. Для полного погашения остальных 22 тысяч манатов, полученных у государства, им предоставляют максимальный срок, т.е. 25 лет. Если ежемесячно платить по кредиту 169 манатов, то за год получается 2028 манатов, а за 25 лет общая сумма взносов по ипотечному кредиту составит 50 тысяч 700 манатов. Если добавить к этой сумме первоначальный взнос в 5500 манатов, то получится, что заемщик за квартиру стоимостью 27 тысяч манатов в итоге заплатит 56 тысяч манатов, т.е. одни лишь проценты, выплаченные банку, составят 29 тысяч манатов. По условиям льготной ипотеки, за ту же квартиру клиент вносит первоначальный взнос в размере 4 тысячи манатов и за 15 лет, производя ежемесячную плату в 169 манатов, в общей сложности выплачивает 30420 манатов. Если к этой сумме прибавить первоначальный взнос в размере 5500 манатов, то общая сумма не превысит 35 тысяч манатов. Т.е. сумма банковских процентов составит 8 тысяч манатов. Таким образом, "счастливчики", получившие льготную ипотеку, заплатят на 21 тысячу меньше процентов. Но если обратить внимание на весь год, можно заметить, что и обычные ипотечные кредиты расходуются довольно быстро и граждане в конечном итоге вынуждены обратиться к ипотечным кредитам коммерческого типа, которые предоставляются банками за счет их собственных средств (anspress.com).